Małżonkowie mieszkają w lokalu komunalnym. Prawo to przysługuje im wspólnie. W wyniku rozwodu wspólność majątkowa ustaje, a świeżo rozwiedzeni nie chcą ni dnia dłużej mijać się w korytarzu. Nie ma jednak zgody co do tego kto pakować ma walizki.
Co zrobić w takiej sytuacji? Wszak lokal mieszkalny będący przedmiotem najmu nie stanowi własności naszych bohaterów. Z pomocą przychodzi nam w tym zakresie Uchwała Sądu Najwyższego z dnia 9 maja 2008 r. w sprawie o sygn. akt III CZP 33/08, która stanowi, iż „Prawo najmu lokalu komunalnego, za który opłacany jest czynsz w wysokości ustalonej w uchwale rady gminy, wydanej na podstawie art. 8 pkt 1 ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (jedn. tekst: Dz.U. z 2005 r. Nr 31, poz. 266 ze zm.), stanowi składnik majątku wspólnego małżonków i podlega rozliczeniu przy podziale tego majątku. Jego wartość odpowiada różnicy pomiędzy czynszem opłacanym a czynszem wolnym, z uwzględnieniem, w konkretnych okolicznościach, okresu prawdopodobnego trwania stosunku najmu. Przy ustalaniu tej wartości nie uwzględnia się możliwości preferencyjnego zakupu lokalu przez najemcę.”
Pewnych trudności interpretacyjnych przysparza nieprecyzyjne określenie okresu prawdopodobnego trwania stosunku najmu. Wszak odpowiedzi na pytanie jak wyliczyć ów prawdopodobny okres w sposób niekrzywdzący dla stron przedmiotowa uchwała nie wskazuje.
W orzecznictwie pojawiło się wiele koncepcji w tym zakresie. Za najczęściej spotykane wskazać można:
a. losowe określenie ilości lat, najczęściej jako "okrągła" liczba tj. 5,10,15
Takie stanowisko w mojej ocenie jest błędne, ponieważ brak mu odniesienia do stanu faktycznego sprawy. Częstokroć rozliczenie sprawi, że narzucona dopłata będzie zbliżona lub nawet wyższa od rynkowej wartości lokalu mieszkalnego, który jest przedmiotem najmu. Trudno zaś porównywać wartość prawa najmu do wartości własności.
b. określenie ilości lat jako różnicy wieku osoby, której prawo zostanie przyznane i średniej długości życia osób tej samej płci według danych GUS
Ta metoda również jest nieprawidłowa, ponieważ bezpodstawnie zakłada, że uprawniony będzie korzystał z prawa aż do śmierci, ta zaś przyjdzie w wieku statystycznym :)
c. określenie ilości lat jako o wartość średniego czasu oczekiwania na przyznanie lokalu komunalnego w miejscowości, której dotyczy postępowanie
Metoda ta w mojej ocenie w najlepszy możliwy sposób prowadzi do równego podziału prawa. Wobec utraty prawa do korzystania z dobrodziejstw mieszkania komunalnego strona otrzymuje stosowną rekompensatę do dnia, w którym zgodnie z wiedzą uzyskać może inny lokal na analogicznych zasadach. Dzięki zastosowaniu przedstawionego zabiegu wzór kalkulacji wartości składnika majątkowego wygląda następująco:
wartość prawa najmu = (czynsz rynkowy – czynsz regulowany) * ilość msc śr. oczekiwania na lokal komunalny
Tak określona wartość może stanowić podstawę do prawidłowego podziału przysługującego wspólnie stronom prawa.
radca prawny Marcin Bagiński
