W najnowszym podcaście Kancelarii Prawnej Bagiński radca prawny Marcin Bagiński wraz z aplikantką radcowską Wiktorią Ziębą rozmawiają o tym, czy i w jaki sposób można zasiedzieć jedynie udział w nieruchomości. To praktyczne omówienie przepisów i przykładów z sali sądowej.
👉 Zapraszamy do wysłuchania nagrania, a dla Państwa wygody poniżej publikujemy również pełną transkrypcję rozmowy.
Wiktoria Zięba: Dzień dobry. Tu podcast Kancelarii Prawnej Bagiński. Prowadzimy swoją działalność we Wrocławiu. Dzisiaj porozmawiamy o zasiedzeniu – a dokładniej o zasiedzeniu udziału w nieruchomości. Jest ze mną radca prawny Marcin Bagiński, który omówi kluczowe zagadnienia w tej materii.
Marcin Bagiński: Dzień dobry Państwu.
Wiktoria Zięba: Czym w zasadzie jest zasiedzenie?
Marcin Bagiński: Pokrótce wyjaśnię, że właścicielem nieruchomości możemy stać się nie tylko poprzez umowę sprzedaży czy dziedziczenie, ale także przez zasiedzenie – czyli wskutek upływu czasu, w którym władamy nieruchomością i posiadamy ją jak właściciel. Kwestie te reguluje artykuł 172 kodeksu cywilnego. Jeżeli posiadanie jest w dobrej wierze, mówimy o 20 latach nieprzerwanego posiadania. Jeżeli natomiast posiadanie jest w złej wierze, okres wynosi 30 lat.
Wiktoria Zięba: Na czym polega zatem zasiedzenie udziału w nieruchomości?
Marcin Bagiński: Problematyka zasiedzenia udziału wynika najczęściej z tego, że dana nieruchomość ma kilku współwłaścicieli. Zdarza się, że osoba faktycznie władająca częścią nieruchomości nie jest jej właścicielem. Dla przykładu – ktoś mieszka w domu, który nie stanowi jego własności, zajmuje określone pomieszczenia, czasem nawet wyodrębnione, ale nie jako samodzielny lokal. W takiej sytuacji nie jest możliwe zasiedzenie wyłącznie pokoju czy części domu, bo kodeks cywilny na to nie pozwala.
Zasiedzieć można nieruchomość jako całość, jeżeli jest formalnie wyodrębniona. W przypadku zasiedzenia udziału oznacza to, że nie stajemy się właścicielem konkretnego pokoju czy piętra, ale udziału w całej nieruchomości. Postępowanie ma wykazać, że posiadaliśmy nieruchomość jak właściciel – w odpowiedniej części.
Nie zawsze granice posiadania są wyraźne, nie zawsze nieruchomość jest fizycznie podzielona, np. ogrodzeniem. Często współwłaściciele – zwykle rodzina – korzystają z niej wspólnie. To jednak nie wyklucza możliwości spełnienia przesłanek zasiedzenia udziału.
Postępowanie dowodowe w takich sprawach jest bardzo rozbudowane. Oparte jest na dokumentach, zeznaniach świadków, zdjęciach, nagraniach wideo – wszystko, co potwierdza fakt posiadania. Sąd bada te kwestie bardzo wnikliwie, analizując od kiedy dokładnie istnieje posiadanie samoistne. Przesłuchiwani są sąsiedzi, znajomi, rodzina, a także osoby wskazane przez właściciela, który sprzeciwia się zasiedzeniu.
Ważne są dokumenty potwierdzające nakłady na nieruchomość, np. opłacanie podatków, rachunków, mediów czy podpisane umowy z dostawcami. Jeżeli dzielimy koszty proporcjonalnie do posiadanych udziałów, to również jest dowód na faktyczne posiadanie.
Często korzysta się z archiwalnych zdjęć rodzinnych, a także ze zdjęć lotniczych czy danych z geoportali. To bardzo cenne materiały dowodowe. Sąd bada je skrupulatnie, a samo postępowanie ma charakter urzędowy – sąd musi sprawdzić, czy przesłanki zasiedzenia faktycznie zostały spełnione, i ewentualnie stwierdzić, że własność przeszła z mocy prawa na inny podmiot niż ten ujawniony w księdze wieczystej.
Wiktoria Zięba: A jak wygląda waga takich dowodów? Które są dla sądu ważniejsze – dokumenty czy zeznania świadków?
Marcin Bagiński: Oczywiście priorytet mają dokumenty. Jednak przy tak długiej perspektywie czasowej – 20 czy 30 lat – nie zawsze da się wszystkie dokumenty zgromadzić. Często zostały zniszczone lub zaginęły. Wtedy większe znaczenie mają zeznania świadków i materiały fotograficzne. Najlepiej jednak przedstawić sądowi pełne spektrum dowodów, tak aby obraz sprawy był kompletny i przekonujący.
Wiktoria Zięba: Jak często sądy stwierdzają zasiedzenie udziału?
Marcin Bagiński: Nie ma jednej odpowiedzi. Każda sprawa jest inna. Sądy stwierdzają zasiedzenie wtedy, gdy przesłanki są spełnione. Naszym celem jest przedstawienie sprawy w taki sposób, by nie budziła wątpliwości. Jeśli dowody są mocne, istnieje duża szansa na korzystne rozstrzygnięcie. Jeżeli natomiast sprawa jest słaba dowodowo, ryzyko przegranej znacząco rośnie.
Wiktoria Zięba: A co z zasiedzeniem przez osobę trzecią – niebędącą współwłaścicielem?
Marcin Bagiński: Takie przypadki również się zdarzają. Zasiedzenie udziału może dotyczyć nie tylko współwłaścicieli, ale także osób, które nigdy nie miały formalnych praw do nieruchomości. Kluczowe jest tu posiadanie samoistne, czyli faktyczne władanie jak właściciel, a nie np. jako najemca czy dzierżawca.
W praktyce mieliśmy sprawy, gdzie jeden z członków rodziny przez lata nie interesował się nieruchomością – np. wyjechał za granicę – a pozostali faktycznie ją posiadali i zarządzali nią jak właściciele. Zdarzało się też, że w księgach wieczystych właścicielem był ktoś inny, ale faktyczne posiadanie i inwestowanie w nieruchomość należało do innej osoby. W takich przypadkach sądy mogą stwierdzić zasiedzenie.
Wiktoria Zięba: Czy są ograniczenia w zakresie zasiedzenia, np. gdy chodzi o nieruchomości należące do gminy lub Skarbu Państwa?
Marcin Bagiński: Tak, nie każdą nieruchomość można zasiedzieć. Wyłączone są nieruchomości służące celom publicznym – np. drogi publiczne, ścieżki rowerowe, parki. Ale już wiele innych nieruchomości należących do Skarbu Państwa czy gminy, które nie pełnią funkcji publicznych, może być przedmiotem zasiedzenia.
Wiktoria Zięba: Często mówi się, że wystarczy ogrodzić działkę, żeby ją zasiedzieć. Jak to wygląda w praktyce?
Marcin Bagiński: Ogrodzenie jest istotnym dowodem, bo uzewnętrznia fakt posiadania. Pokazuje, że działka jest zarządzana przez kogoś innego niż dotychczasowy właściciel. Sąd będzie badał, kto i kiedy postawił ogrodzenie, jak przebiegało, czy było zmieniane. Samo ogrodzenie nie przesądza o zasiedzeniu, ale jest ważnym elementem w całokształcie dowodów.
Wiktoria Zięba: Jakie są ryzyka w takich sprawach?
Marcin Bagiński: Największe ryzyko to zbyt wczesne wystąpienie z wnioskiem, zanim upłynie wymagany okres. Wtedy możemy „obudzić” właściciela i narazić się na wydanie nieruchomości. Dlatego tak ważne jest prawidłowe obliczenie terminu – 20 albo 30 lat – w zależności od dobrej lub złej wiary.
Wiktoria Zięba: A co się dzieje po stwierdzeniu zasiedzenia przez sąd?
Marcin Bagiński: Zasadniczo sąd informuje wydział ksiąg wieczystych, ale to wnioskodawca musi złożyć wniosek o wpis prawa własności, posługując się prawomocnym orzeczeniem.
Wiktoria Zięba: Jaka jest rola profesjonalnego pełnomocnika w takich sprawach?
Marcin Bagiński: Pełnomocnik przede wszystkim ocenia stan faktyczny i ryzyka. Postępowanie dowodowe jest skomplikowane – obejmuje analizę dokumentów, przesłuchania świadków, składanie wniosków dowodowych. Doświadczenie prawnika procesowego ma ogromne znaczenie. Zdejmuje też z klienta ciężar prowadzenia sprawy i pilnowania terminów.
Wiktoria Zięba: Dziękuję bardzo. Myślę, że udało nam się omówić najważniejsze kwestie, a pozostałe wątki poruszymy w kolejnych odcinkach.
Marcin Bagiński: Dziękuję bardzo, było mi miło.
Wiktoria Zięba: Jeżeli macie Państwo pytania, zapraszamy do kontaktu.